受地产开发业务的影响，物管行业也迎来调整与变化，其中最明显的特点是收并购减少、独立性增强、城市服务业务增长潜力大。中指研究院4月26日发布的《2023年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，对关联方项目的依赖程度逐步降低。

在多元业务方面，城市服务成为各大物企积极布局的重要赛道。在中指研究院常务副院长黄瑜看来，城市服务成为越来越多的百强企业布局的重点领域，其市场空间逐渐被打开，已形成万亿规模的蓝海市场。

百强企业第三方在管面积占比升至约55%

(相关资料图)

目前的物管行业，管理规模增速放缓，市场集中度进一步提升。

上述报告显示，2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

同时，在盈利能力方面，物管企业面临挑战，毛利润和净利润明显下降。报告指出，2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%，毛利率均值和净利率均值分别为21.62%、6.37%，成为近几年来利润率水平新低，“增收不增利”的现象明显。

值得关注的是，以往，受从房企中分拆上市的特性制约，物管企业对母公司较为依赖，如今这种现象正在改变，从“依赖”变成了“补充”。部分上市百强企业每年新增管理面积中，关联方的贡献程度趋于减弱，华润万象生活、建业新生活、京城佳业、新城悦服务、远洋服务等多家百强企业新增管理面积中关联方供给占比出现持续下滑，且下降趋势明显。

“百强企业应摆脱关联企业的项目依赖，聚焦市场化拓展，更多依靠第三方力量实现长远发展，同时，应把握存量市场中蕴含的机遇，强化存量市场拓展能力。”黄瑜如是说。

从数据上来看，百强企业第三方在管面积占比持续提升。报告显示，2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较上年提升1.07个百分点。黄瑜表示，市场竞标竞争激烈、难度较大，百强企业也在寻求与第三方企业合作，在住宅、非住宅、城市服务等领域充分发挥合作企业的资源优势，进一步提升第三方项目拓展能力。

从依赖地产母公司到转为加大第三方的拓展，可以看出，物管企业的独立性持续增强。

在此前的业绩发布会上，万科云董事长朱保全曾表示，物业公司经历了因对母公司的强依赖而被市场看好，到渴望摆脱依赖彰显第三方独立性的转变。

此外，2022年物管行业的另一个特点是收并购大幅减少。报告显示，2022年，披露相关信息的典型并购交易超40宗，涉及交易金额约75亿元，相比2021年交易金额大幅下降约80%，且低于2020年并购市场的交易总金额。对于收并购大幅减少的原因，中指研究院分析称，并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，并综合考虑战略协同和投后管理的难易程度；由于地产困局的影响，年内大型并购案例较为少见。

值得一提的是，虽然收并购大幅减少，但是国企并购活跃度提升，华润万象生活、中海物业、金茂服务等国企赫然在列，扛起了并购大旗。此外，并购类型由“规模型”并购向“业务型”并购转变，且“规模型”并购更集中于特色细分赛道。

积极挖掘城市服务万亿规模蓝海市场

近两年，物管行业一个很重要的发展方向是，物企积极布局城市服务赛道，包括万物云、碧桂园服务、保利物业等头部物管企业在这个行业加快布局，相关数据显示，上市物企中已有超半数企业进军城市服务领域。

刚刚结束的年报季数据显示，截至2022年底，万科的城市服务项目蝶城总数增长到584个；碧桂园的城市服务项目已覆盖超过150个城市，去年收入接近50亿元，2019-2022年年均复合增速高达313.53%；保利物业、时代邻里城市服务自2019年至2022年年均复合增长率也都超过60%。

黄瑜称，从市场空间看，城市服务已形成万亿规模的蓝海市场，正成为百强企业竞相追逐的业务布局方向。2022年全国城乡社区事务支出达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定，且假设到2025年物业管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市社区服务的潜在市场容量为9707.5亿元。

需要指出的是，城市服务业务虽然增长潜力大，但是不同于传统的社区“小”物业服务，城市服务堪称“大”物业，服务半径大、业务复杂、挑战性高。对于物管企业来说，也有着较高的门槛要求和专业性要求。

新京报记者 段文平

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